Eerste huis gekocht: hoe FIRE me hierbij geholpen heeft

Zoals sommigen van jullie gemerkt zullen hebben, is het de laatste maanden stil geweest op dit blog. Dit heeft één grote reden: ik heb eerder dit jaar mijn eerste huis gekocht. Alle vrije momenten van de dag worden nu gevuld met klussen in en rondom onze eerste koopwoning.

Uiteindelijk heb ik dan toch de tijd gevonden om dit artikel, over het kopen van een woning en de invloed van de FIRE-mindset hierop, te schrijven. Niet alleen omdat het eigendom van een woning een grote stap kan betekenen richting financiële onafhankelijkheid, maar ook omdat de juiste keuzes tijdens het aankoopproces je veel geld kunnen besparen.

Hoewel dit artikel grotendeels een persoonlijk (en niet altijd standaard) verhaal is, hoop ik dat andere huizenjagers er wat financiële tips uit kunnen oppikken.

Grote financiële kans: huurhuis in de verkoop

Wat ik persoonlijk het belangrijkst vind aan (het streven naar) financiële onafhankelijkheid: het opent de deur om financiële kansen met beide handen aan te grijpen.

Een goed gevulde spaarpot geeft je de vrijheid om je saaie baan op te zeggen, opnieuw de schoolbanken in te gaan en een nieuwe, gedroomde carrière na te streven. Het geeft je de mogelijkheid om te investeren in een veelbelovende onderneming, of het helpt je aan je eerste koopwoning.

Dit voorjaar verscheen onze grote financiële kans: onze huurbaas gaf aan onze huurwoning op korte termijn te willen verkopen. Ze hadden op dat moment al investeerders gevonden die geïnteresseerd waren in het pand.

De verhuurder gaf echter ook aan dat zij de woning liever uit de verhuur zouden halen door het aan ons (de huurders) te verkopen. Indien wij het hoogste bod van de investeerders zouden matchen, was het huis van ons.

Nu klinkt het matchen van het hoogste bod misschien niet direct interessant, maar je moet je hierbij realiseren dat investeerders in de meeste gevallen veel minder dan de daadwerkelijke marktwaarde zullen bieden voor een huis in verhuurde staat. Ze zitten immers vast aan een huurcontract en moeten rekening houden met het rendement dat ze op de woning kunnen behalen.

Om een lang verhaal kort te maken: we kregen de kans onze huidige huurwoning te kopen voor een prijs die tienduizenden euro’s onder de WOZ-waarde en minimaal 20% onder de marktwaarde lag. Waar kom je dat nog tegen op de huidige woningmarkt?

Dit was een kans die we moeilijk konden laten liggen. We hebben het bod uitgebracht en een paar dagen later was het koopcontract getekend.

Hoera, we hadden ons eerste huis gekocht!

Hypotheek optimaliseren

Na het tekenen van het voorlopige koopcontract komt het regelen van de hypotheek. Voor de meeste mensen waarschijnlijk niet het favoriete en waarschijnlijk ook het meest stressvolle onderdeel van het aankoopproces.

Maar niet voor mij. Met FIRE in het achterhoofd en de kennis die ik de afgelopen jaren over hypotheken en belastingen heb opgedaan, kon ik hierop helemaal losgaan.

Wat voor mij van belang was bij de keuze voor een hypotheek(aanbieder):

• Gunstige rente en voorwaarden
• Een groot deel aflossingsvrij kunnen afsluiten
• De hypotheek moest zéér snel rond te krijgen zijn

Na een paar dagen online rentes vergelijken en meerdere gesprekken met (soms wat onkundige) hypotheekadviseurs zijn we terecht gekomen bij nota bene onze eigen huisbank. Vooral met dank aan de goede voorwaarden en hun hypotheekadviseur, die bereid was goed met ons mee te denken.

De adviseur gaf in het adviesgesprek aan de hypotheekofferte binnen enkele dagen rond te kunnen hebben (in het volgende hoofdstuk lees je waarom we haast hadden). Een dure taxatie van de woning was niet nodig dankzij een modelmatige waardebepaling, en hij zou niet te moeilijk doen over de extra documentatie die ik als zelfstandig ondernemer aan moest leveren. Dat scheelde meteen al flink wat tijd en geld.

Belangrijk was echter ook de klik die we met deze adviseur hadden. We waren het, na een korte uitleg over onze financiële situatie, eigenlijk direct eens over de voor ons meest gunstige hypotheekconstructie.

En de meest gunstige hypotheekconstructie heeft natuurlijk de laagste netto maandlasten, zodat we zoveel mogelijk spaargeld overhouden voor onze beleggingen in indexfondsen.

Aflossingsvrije hypotheek

Onze hypotheekadviseur ging direct mee met ons plan om een zo groot mogelijk deel van de hypotheek aflossingsvrij af te sluiten. Hij wist ons zelfs te verrassen met de mogelijkheid om méér dan 50% van de koopsom aflossingsvrij te financieren. In de meeste gevallen doet de bank dit niet, maar aangezien de marktwaarde van onze huur-/koopwoning ver boven de koopsom lag, was hierop een uitzondering mogelijk.

In dit artikel lees je waarom we voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen.

Uiteindelijk zijn we terecht gekomen op een hypotheek die bestaat uit een aflossingsvrij deel van 60% en een annuïtair deel van 40%. Beide met een rentevaste periode van 10 jaar.

Over het aflossingsvrije deel van de hypotheek betalen we 1,37% rente. We hebben hierbij geen recht op hypotheekrenteaftrek. Dit gedeelte van de hypotheekschuld mag echter wel verrekend worden in box 3. Dit levert je ieder jaar bij de belastingaangifte, zolang je voldoende spaargeld hebt in de tweede schijf van de vermogensrendementsheffing, een voordeel op van 1,40%.

We moeten nog een paar jaar sparen om hier optimaal van te profiteren, maar we kunnen hierdoor uiteindelijk over de aflossingsvrije hypotheekschuld een netto negatieve rente betalen.

Zelfs wanneer je de aflossingsvrije schuld gedeeltelijk (of alleen) kunt aftrekken in de eerste schijf van box 3 is dit vaak al voordeliger dan een annuïtaire hypotheek mét hypotheekrenteaftrek.

Besparen op de aankoopkosten

Wanneer je voor het eerst een huis gaat kopen, komen er veel ‘verplichte’ aankoopkosten op je af.

Aan dit onderwerp kan een volledig artikel worden gewijd, maar hier zal ik het beperken tot de onderdelen waarop wij bespaard hebben:

Overdrachtsbelasting

Wanneer je voor je 35^e verjaardag een huis koopt met een maximale waarde van €400.000, kun je eenmalig een startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting aanvragen. Dit bespaart je direct 2% van de koopsom, oplopend tot €8.000.

Wij hebben onze hypotheekverstrekker en de notaris flink onder druk moeten zetten om de overdracht op tijd rond te krijgen. Uiteindelijk zaten we letterlijk één dag voor mijn 35^e verjaardag bij de notaris om te tekenen.

Makelaarskosten

De aankoopmakelaar overslaan zou ik niet iedereen aanraden, aangezien de kennis van een goede makelaar je zeker kan helpen bij het vinden van een huis. Daarnaast kun je de onderhandelingen door de aankoopmakelaar laten doen, waardoor je dure fouten kunt voorkomen. Dit kost echter wel wat: een aankoopmakelaar rekent al snel duizenden euro’s of 1% tot 2% van de aankoopsom.

Wij hebben geen gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar, aangezien we ons huis niet meer hoefden te zoeken – we woonden er immers al – en omdat er over de prijs (waarover we sowieso tevreden waren) niet te onderhandelen viel.

Hypotheekadvieskosten

De kosten voor hypotheekadvies zijn al snel €1.500 tot €2.500.

Wanneer je voldoende kennis hebt van hypotheken en je weet wat je wilt, kun je echter ook kiezen voor een execution-only hypotheek. Hierbij laat je het advies-gedeelte achterwege (je moet dus zelf alles uitzoeken) en laat je de hypotheekverstrekker alleen de afhandeling uitvoeren. Hiermee bespaar je al snel meer dan €1.000 aan advieskosten.

Helaas bleek het als zelfstandig ondernemer erg lastig om een execution-only hypotheek te regelen, en hebben wij hier dus geen gebruik van gemaakt.

Taxatiekosten

De hypotheekverstrekker heeft een taxatie nodig om de waarde van het onderpand te bepalen. Het inschakelen van een taxateur kost je al snel €500.

Er zijn echter ook hypotheekverstrekkers die genoegen nemen met een modelmatige taxatie (vergelijkbaar met een Calcasa waardebepaling) of die een hypotheek verstrekken op basis van de meest recente WOZ-waarde van de woning.

In ons geval had de bank geen taxatie nodig, aangezien uit een modelmatige taxatie bleek dat de woning zo’n 20% meer waard was dan het hypotheekbedrag.

Kosten bankgarantie

Als koper van een huis moet je een bankgarantie regelen. Dit is een waarborgsom van 10% van de totale koopsom, die bij de notaris op een rekening wordt gestort.

Je kunt deze bankgarantie door de hypotheekverstrekker laten regelen. Voor deze service moet je meestal 1% van de waarborgsom betalen. Ofwel: bij een koophuis van €400.000 bedraagt de bankgarantie €40.000 en betaal jij de hypotheekverstrekker hiervoor €400.

Wanneer je een flinke spaarpot hebt en het geld tijdelijk kunt missen, kun je de waarborgsom echter ook zelf regelen en zo de kosten van de bankgarantie vermijden. Na de overdracht van de woning ontvang je de waarborgsom terug van de notaris.

Welke impact heeft dit op mijn financiële situatie?

De koop van een woning heeft niet altijd een positieve impact op je financiële situatie, zeker niet in deze overhitte woningmarkt waar men vaak bereid is (veel te) veel te betalen voor een huis.

Aangezien ik mijn eerste woning ‘voordelig’ heb kunnen kopen, lijkt het echter een positieve invloed te gaan hebben op mijn reis richting financiële onafhankelijkheid. De datum waarop ik FIRE bereik komt zo weer een stapje dichterbij.

Het grootste voordeel van de aankoop is een flinke daling van mijn vaste lasten. Het is natuurlijk nog even aankijken de eerste jaren, maar wanneer ik de onderhoudskosten en belastingen ruim meereken, zouden mijn vaste lasten met ongeveer €300 per maand moeten dalen.

Dit is een enorme sprong voorwaarts. Een daling van bijna 20% op mijn maandelijkse uitgaven, waarmee mijn FIRE-datum jaren vooruit kan worden gehaald.

Mochten we ooit besluiten de woning te verkopen, dan kan de overwaarde die nu al in het huis zit ook nog van pas komen. Voor nu beschouw ik dit echter als een leuke bijkomstigheid die me, naast een lagere hypotheekrente die al in de vaste lasten is meegenomen,  financieel niet veel oplevert.

Deel dit artikel: