De aflossingsvrije hypotheek (box 3) biedt enorme kansen
De meeste hypotheekadviseurs zullen het je afraden, en de meeste banken zijn niet zo happig op het afsluiten ervan, maar een aflossingsvrije hypotheek in box 3 kan in sommige gevallen veel voordeliger zijn dan een traditionele hypotheek in box 1. Bijvoorbeeld wanneer je over veel spaargeld beschikt.
Aangezien een hypotheek in box 3 voor lang niet iedereen een geschikte optie is, worden in dit artikel eerst alle nadelen van de aflossingsvrije hypotheek belicht. Daarna zal ik laten zien voor welke doelgroep dit wél de beste keuze kan zijn (hint: veel vermogen).
Mocht je na het lezen van dit artikel een aflossingsvrije hypotheek overwegen, zoek dan altijd advies van een goede hypotheekadviseur. Die kan je meer vertellen over alle voor- en nadelen, en verschillende scenario’s met je uitwerken.
Waarom wordt een aflossingsvrije hypotheek vaak afgeraden?
Wanneer je voor het eerst een huis gaat kopen, krijg je de keuze uit verschillende hypotheekvormen. Een hypotheekadviseur zal je in de meeste gevallen aanraden een lineaire of annuïteitenhypotheek (box 1) af te sluiten, die binnen 30 jaar volledig moet worden afgelost.
De derde optie zal vaak worden afgeraden, of misschien zelfs niet eens in overweging worden genomen: de aflossingsvrije hypotheek. Deze hypotheeksoort was vroeger in Nederland het meest populair. De laatste jaren is de aflossingsvrije hypotheek echter in het verdomhoekje terecht gekomen, en met goede reden.
Geen hypotheekrenteaftrek
Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet een nieuw afgesloten hypotheek binnen een periode van 30 jaar worden afgelost volgens een betalingsschema. Een aflossingsvrije hypotheekschuld voldoet hier niet aan, waardoor het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt en de hypotheekschuld automatisch in box 3 valt.
Hoeveel je bespaart via de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van de hoogte van de schuld, de betaalde rente en de belastingschaal waarin je valt. Het kan echter oplopen tot duizenden euro’s per jaar. Niet zo gek dus dat de meeste hypotheekadviseurs eerder een traditionele hypotheek in box 1 zullen aanraden.
Geen Nationale Hypotheek Garantie
Wanneer je een (deel van een) hypotheek aflossingsvrij afsluit, kom je niet in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Aangezien je bij de meeste hypotheekverstrekkers dankzij de NHG automatisch in de laagste risicoklasse valt, heb je met een aflossingsvrije hypotheek meestal een hogere risico-opslag. Dit betekent dat je een hogere hypotheekrente gaat betalen.
Daarnaast kunt je geen gebruik maken van de voordelen van de NHG wanneer je betalingsproblemen krijgt, en de hypotheek niet langer kunt aflossen.
Risico op een restschuld
De naam zegt het al: een aflossingsvrije hypotheek hoeft niet afgelost te worden. Hierdoor blijf je aan het einde van de looptijd zitten met een restschuld. Dit kan je flink in de problemen brengen wanneer je aan het einde van de looptijd de hypotheek niet in één keer kunt aflossen, en geen nieuwe hypotheek kunt afsluiten. In dat geval zul je direct je huis moeten verkopen om de hypotheekschuld af te lossen. En dan maar hopen dat de verkoop voldoende oplevert…
Dankzij de risico’s die er aan kleven, zijn banken in de meeste gevallen bereid maximaal 50% van de marktwaarde van de woning te financieren via een aflossingsvrije hypotheek.
Het grote voordeel van een aflossingsvrije hypotheek in box 3
Er zitten veel nadelen aan een aflossingsvrije hypotheek, maar hij heeft ook enkele grote voordelen.
Het belangrijkste voordeel is dat de hypotheekschuld in box 3 valt. Dit betekent dat deze bij de belastingaangifte als schuld mag worden weggestreept tegenover je vermogen. Met de schuld voor een aflossingsvrije hypotheek in box 3 verlaag je dus je vermogen, en daarmee ook de vermogensrendementsheffing die je hierover betaalt.
Het voordeel dat je behaalt op de vermogensrendementsheffing (box 3) kan véél groter zijn dan het voordeel van de hypotheekrenteaftrek (box 1), welke dankzij de lage rentestanden sowieso al niet zo interessant meer is.
Belangrijk is dan natuurlijk wel dat je vermogensrendementsheffing betaalt, en het liefst in één van de hogere schalen. Wanneer je (ruim) meer dan €100.000 aan vermogen hebt wordt de box 3 hypotheek pas echt interessant. Je betaalt voor alle spaargelden boven deze grens namelijk 1,40% vermogensrendementsheffing.
Hoe groot dit voordeel kan zijn ten opzichte van een box 1 hypotheek laat ik het best zien met een rekenvoorbeeld.
Rekenvoorbeeld
In dit rekenvoorbeeld kijken we naar de situatie van Henk, die het volgende heeft:
- Huis met een WOZ-waarde van €400.000
- Hypotheekschuld van €200.000
- Hypotheekrente van 2%*
- Een goedgevulde spaarrekening van €500.000 (1,40% vermogensrendementsheffing)
- Een inkomen van €35.000 per jaar (37,1% inkomstenbelasting)
Henk betaalt dit jaar €4.000 aan hypotheekrente (€200.000 x 0,02).
Hypotheek in box 1
Met een hypotheek in box 1 heeft Henk recht op hypotheekrenteaftrek. Hij mag de betaalde rente aftrekken van de inkomstenbelasting nádat hierop het eigenwoningforfait (0,5% van de WOZ-waarde) in mindering is gebracht. Het eigenwoningforfait is in dit geval €2.000. Hierdoor blijft er €2.000 aan aftrekbare rente over.
Dit brengt het totale belastingvoordeel van de box 1 hypotheek op €742 (€2.000 * 37,1%).
Hypotheek in box 3
Met een box 3 hypotheek is er geen recht op hypotheekrenteaftrek, dus hier hoeft niet naar gekeken te worden. Wel mag de hypotheekschuld (minus een drempel van €3.200 in 2021) worden afgetrokken van het vermogen in box 3, waardoor Henk minder vermogensrendementsheffing betaalt.
Henk mag zijn hypotheekschuld van €196.800 in mindering brengen op zijn box 3 vermogen. Over dit volledige bedrag behaalt hij een voordeel van 1,40% op de vermogensrendementsheffing, ofwel een belastingvoordeel van maar liefst €2.755.
Je ziet nu waarom de aflossingsvrije hypotheek (box 3) in sommige gevallen veel voordeliger kan zijn. Met een hypotheekrente van <1,5% (en die zijn er) zou je zelfs ‘winst’ kunnen maken op je hypotheek, mits je voldoende vermogen hebt. Want nogmaals: dit heeft alleen zin als je (meerdere) tonnen aan vermogen hebt. Met een kleiner vermogen bespaar je niet of nauwelijks op de vermogensrendementsheffing en is het hele voordeel weg.
* De rente op een aflossingsvrije hypotheek is in werkelijkheid vaak iets hoger dan op een annuitaire of lineaire hypotheek. Bekijk hier de actuele rentestanden.
Hoe krijg je een hypotheek in box 3?
Wanneer je een nieuwe hypotheek gaat afsluiten is het gemakkelijk om deze in box 3 te krijgen. Je sluit dan namelijk gewoon een aflossingsvrije hypotheek af, en deze valt automatisch in box 3.
Voor bestaande hypotheken is het een stuk lastiger. Je kunt namelijk niet zomaar je huidige box 1 hypotheek op je belastingaangifte in box 3 zetten.
Een hypotheek die na 2013 is afgesloten kan met enige moeite nog wel naar box 3 worden verplaatst. Dit kun je doen door de hypotheek door de verstrekker om te laten zetten naar een aflossingsvrije hypotheek. De bank moet hier natuurlijk wel mee akkoord gaan, en er zitten vaak kosten aan verbonden.
Een hypotheek die voor 2013 is afgesloten is eigenlijk niet naar box 3 te krijgen. Je zou in dit geval de volledige hypotheek moeten aflossen, 2 jaar wachten (wettelijk verplichte termijn) en dan een nieuwe lening in box 3 aanvragen. Ook hierbij is het maar de vraag of de hypotheekverstrekker wil meewerken.
Extra dikke disclaimer: De keuze voor de juiste hypotheek is belangrijk en kan zeer grote financiële gevolgen hebben.De schrijver van dit artikel is geen hypotheekadviseur en kan dan ook niet zeggen of de box 3 hypotheek in jouw geval voordeliger uitpakt. Aan de berekeningen kunnen geen rechten worden ontleend. Bespreek daarom voor het afsluiten van een hypotheek altijd de mogelijkheden met een expert op dit gebied: jouw hypotheekadviseur.
Aflossingsvrij kan voor FIRE mensen dubbel interessant zijn: minder aflossen, dus meer te beleggen hebben + geen/minder VRH betalen zoals je beschrijft.
Kleine aanvulling: bij sommige hypotheekverstrekkers betaal je een (iets) hogere rente bij aflossingsvrije hypotheek i.v.m. annuïtair/lineair. Dit moet je dus meenemen in de berekening
Hoi Sam,
Dank voor je reactie, en helemaal eens met je punten!
De extra flexibiliteit (beleggen van de ‘aflossing’) van een aflossingsvrije hypotheek kan deze financieel nog veel interessanter maken, maar is lastig mee te nemen in een berekening. Het zal zeker opwegen tegen de iets hogere rente (net even gecheckt, bij de meeste banken ~0.1%) van de aflossingsvrije hypotheek 🙂
zeker. Ik ben dank ook iemand die dankbaar gebruik maakt van deze box 3 regeling 🙂
Nog een tip voor de ervaren lezers / mensen die er al gebruik van maken. Bijna alle hypotheekverstrekkers werken met de regel dat de aflossingsvrije hypotheek max 50% van de waarde is. Dit betekent in de praktijk dat bij aankoop van de woning het ook 50% van je hypotheek is. Maar bij een stijgende markt, zoals nu, neemt de woningwaarde toe. Dan mag je vervolgens een groter deel van je hypotheek aflossingsvrije zijn!
Voorbeeld: je koopt een woning van 4 ton. Je mag dan max. 50% aflossingsvrije doen. Je hypotheek bestaat dan uit 2 ton annuitair en 2 ton afl.vrij. Maar na een aantal jaar is de woning 6 ton waard. Door je huis opnieuw te laten taxeren, of door simpelweg de WOZ beschikking van de gemeente als bewijsstuk naar je bank te sturen, daalt niet alleen je LTV / risico-opslag, maar mag je ook je afl.vrij gedeelte verhogen. In dit voorbeeld mag je het afl.vrij gedeelte verhogen naar 50% van 6 ton = 3 ton. Dus op dat moment heb je 75% aflossingsvrij (3 ton) en 25% annuitair (1 ton).
Of je dit hogere risico van een groot gedeelte afl.vrij moet nemen, is natuurlijk een andere kwestie. Ook moet je bank mee willen werken met dit soort hypotheekwijzigingen, kunnen er administratiekosten worden gerekend, etc. Dus er zitten wel wat haken en ogen aan. Maar in potentie kan je box 3 schuld dus samen met je box 3 vermogen (aandelen) meegroeien!
Werkt dit ook als je tussentijds je annuïteiten deels hebt afgelost waardoor het oorspronkelijke 50/50 geen 50/50 verhouding meer is? Maw moet je altijd minimaal 50% annuïteiten houden over het totale leenbedrag.
Update, bericht van de hypotheekadviseur:
Je kunt op het huidige onderpand altijd 50% aflossingsvrij lenen ook in de toekomst van de actuele getaxeerde marktwaarde. Verder mag er nooit meer dan 50% van de getaxeerde marktwaarde worden geleend in box 3 (consumptief).
Hoi Ronald,
Excuses dat ik je reactie niet eerder gezien heb, maar dit klopt inderdaad!
Ik heb zelf een hypotheek afgesloten die bestaat uit 60% aflossingsvrij en 40% annuïtair, waarbij het aflossingsvrije deel 50% van de marktwaarde van de woning is.
Wanneer je zelf 50% van de woning financiert (of wanneer je de helft afgelost hebt), zou je de andere helft dus ook 100% met een aflossingsvrije hypotheek kunnen financieren.
Zal deze constructie(aflossingsvrije hypotheek box 3) ook nog werken in/na 2022? De heffing op vermogen wordt dan uitgesplitst tussen spaargeld en beleggingen.
Op welk deel van je vermogen wordt de lening in mindering gebracht? Hopelijk gewoon onderaan de streep vermindering van rendement heffing..
De plannen voor 2022 waarnaar je verwijst zijn alweer in de prullenbak verdwenen. Voorlopig behouden we het huidige stelsel, waarbij alles (spaargeld, beleggingen e.d.) op één hoop worden gegooid.
Voor nu blijft de constructie met de box 3 hypotheek dus hetzelfde werken, maar het is inderdaad belangrijk om de veranderingen in het belastingstelsel goed in de gaten te houden.
Hallo! Ik heb een opmerking op het tweede voorbeeld, van Henk, met name de volgende zin:
“Henk mag zijn hypotheekschuld van €196.800 in mindering brengen op zijn box 3 vermogen”
Maar wordt hier niet vergeten dat de WOZ waarde van het huis dan óók in box 3 terechtkomt? Oftewel, in plaats van het vermogen minder te laten zijn, wordt het eigen vermogen niet juist 2 ton meer? En nog meer naar mate het huis in waarde toeneemt en de hypotheekschuld wordt afgelost.
De waarde van de eigen woning (in tegenstelling tot de tweede of vakantiewoning) wordt in box 1 belast, ook wanneer je een deel van de hypotheek aflossingsvrij afsluit.
Alleen de hypotheekschuld (het aflossingsvrije gedeelte) wordt hiermee naar box 3 verplaatst. Je verliest daardoor de hypotheekrenteaftrek (box 1) over dit deel van de schuld, maar bespaart op de vermogensrendementsheffing (box 3).
Er zijn overigens in de politiek wel eens proefballonnetjes opgelaten om de eigen woning naar box 3 te verplaatsen. Iets om rekening mee te houden…
Ja, ik zie inderdaad dat als je voldoet een de “eigen woning” voorwaarden, de woning in box 1 valt in de huidige situatie. Bedankt voor de behulpzame blog!
@FIREBlog
Bedankt voor dit artikel! één van de weinig plekken waar dit onderwerk goed wordt uitgelegd dus hulde daarvoor!
1 stukje van het artikel begrijp ik niet:
Een hypotheek die VOOR 2013 is afgesloten is eigenlijk niet naar box 3 te krijgen. Je zou in dit geval de volledige hypotheek moeten aflossen, 2 jaar wachten (wettelijk verplichte termijn) en dan een nieuwe lening in box 3 aanvragen.
Wanneer ik eerst de volledige hypotheek moet aflossen, heb ik toch geen hypotheek meer nodig daarna?
Dat klopt inderdaad: je hebt dan geen hypotheek meer nodig.
Tenzij je persé een box 3 schuld wilt hebben, is het met een hypotheek die voor 2013 is afgesloten daarom (in de meeste gevallen) ook niet echt zinvol.
Wanneer je voldoende spaargeld hebt om de volledige hypotheek af te lossen, kun je dat beter direct gebruiken om mee te investeren i.p.v. dit via een box 3 hypotheekconstructie te regelen.
Bedankt voor je antwoord @FIREBlog.
Ik zal je zeggen dat ik best een beetje aan worstelen ben met deze materie.
Grootste variable is in mijn ogen een onbetrouwbare overheid die de regels constant
aan het veranderen is waardoor je op een gegeven moment niet meer weet welk spel je
aan het spelen ben.
Wij hebben jaren en jaren netjes met strikte discipline afgelost op onze aflossingsvrije hypotheek (omgezet van een woekerpolis) naar volledig aflossingsvrij.
We hebben toen de raad opgevolgd om “aflossingsblij” te worden zoals toen de slogan was.
Nu heb ik nog een hypotheek van ongeveer 20% vd waarde van woning.
Ben wel benieuwd wat er gaat gebeuren als de overheid mogelijk gaat besluiten om de waarde
van je huis te gaan belasten terwijl je tig jaar hebt afgelost.
Ben door de rente standen al wat jaartjes aan het beleggen omdat aflossen geen nut meer heeft.
Zou het liefste m’n huidige hypotheek nog 30 jaar vastzetten tegen de huidige rente en dat
nooit meer aflossen. Aan de andere kant een “nieuwe” hypotheek in box 3 die wellicht kan zorgen dat ik minder “vermogens”belasting hoef te betalen wanneer ik deze mag opvoeren als “schuld” is wellicht verstandiger.
Denk dat veel zal afhangen wat de toekomstige plannen gaan zijn tav box 3 voordat ik een beslissing kan gaan nemen.
Alle tips zijn welkom en ga zo door je met blog!
Hoe zit het met taxatie of notariskosten die je hebt betaald voor een vakantiehuis?
De waarde vh vakantiehuis zit in box 3, maar kan je de taxatiekosten hiervoor in box 1 aftrekken?
Taxatiekosten (en andere gemaakte kosten) voor een vakantiewoning zijn voor zover ik weet nooit aftrekbaar. Alleen de gemaakte kosten voor de eigen (eerste) woning komen hiervoor in aanmerking.
De afgelopen jaren had ik geen eigenwoningforfait vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (wet Hillen). Dit voordeel wordt sinds enkele jaren afgebouwd en zal in de loop der jaren helemaal verdwijnen. Nu heb ik vanwege een verhuizing een aflossingsvrije hypotheek afgesloten, die ik graag in box 3 wil zetten.
Mijn vraag is: behoud ik nu de vermindering op mijn eigenwoning forfait vanwege geringe eigenwoning schuld, als ik de hypotheek schuld in box3 zet. Ik heb spaar tegoeden en een 2e woning, die ver boven de vrije drempel komen. Ik besef ook dat ik dan geen renteaftrek van ongeveer €4000 kan opvoeren in box 1.
Groet, Hans Zaal