Huren of kopen: wat is de beste financiële keuze?

Huren of kopen: wat is de beste financiële keuze?

Met huizenprijzen die door het dak gaan en huurprijzen die vrolijk meestijgen, kan het lastig zijn je om te oriënteren op de woningmarkt. Is het nu financieel verstandiger om te kopen, of kun je beter huren? In dit artikel leg ik de kosten naast elkaar, en kun je zelf uitrekenen of het goedkoper is om te huren of kopen.

De verhitte woningmarkt is momenteel een populair onderwerp in de FIRE-community en op het internet in het algemeen. Wellicht zie je inmiddels, dankzij de vele argumenten van voor- en tegenstanders, door de bomen het bos niet meer.

Is het huren van een huis nu werkelijk ‘weggegooid geld’ en ben je beter af wanneer je koopt? Niet altijd. Huren kan in een aantal gevallen, in ieder geval puur financieel gezien, de betere keuze zijn.

Natuurlijk is dit sterk afhankelijk van de huur- en koopprijzen van de betreffende (of vergelijkbare) woning. Wanneer je deze prijzen weet, kun je gaan kijken naar de werkelijke kosten van huren of kopen en deze met elkaar vergelijken.

Advertentie


Huren of kopen: wat zijn de echte kosten?

Om erachter te komen of het voordeliger is om te huren of kopen, moet je kijken naar de echte kosten van een woning. Dit zijn de kosten die je maandelijks daadwerkelijk kwijt bent voor het mogen bewonen van een huis.

De echte kosten van huren

Laten we beginnen met het eenvoudige gedeelte: de echte kosten van een huurwoning. Hiervoor kun je simpelweg de huur gebruiken. Dit bedrag betaal je maandelijks aan de verhuurder, en zie je in principe nooit meer terug.

Er zijn natuurlijk extra kosten verbonden aan het wonen in een huurwoning, zoals de kosten voor energieverbruik, een VVE of de gemeentelijke belastingen. Deze nemen we echter niet mee in de vergelijking, aangezien zowel huurders als kopers hiermee te maken kunnen krijgen. Om het niet onnodig ingewikkeld te maken laten we deze kosten daarom bij beide weg.

De echte kosten van kopen

De werkelijke kosten van een koophuis zijn helaas wat lastiger uit te vogelen. Veel mensen zullen in deze vergelijking gewoon de maandelijkse hypotheeklasten gebruiken. Dat is makkelijk, maar helaas wel een verkeerde aanpak.

Het maandelijkse hypotheekbedrag bestaat bijvoorbeeld voor een aanzienlijk deel uit de aflossingen op de hypotheek. Dit geld ben je niet daadwerkelijk kwijt, maar spaar je in feite. De aflossing zit dan wel ‘vast in stenen’, maar telt nog steeds mee voor jouw vermogen. De aflossing valt daardoor buiten de echte kosten van de koopwoning.

Daarnaast zijn er verschillende kostenposten die juist door veel huiseigenaren over het hoofd worden gezien, maar die wel in een eerlijke vergelijking moeten worden meegenomen.

De echte kosten van een koopwoning bestaan uit:

  • Hypotheekrente
  • Onderhoudskosten
  • Belastingen
  • Aan- en verkoopkosten

Het eerste onderdeel van de totale kosten wordt gevormd door de hypotheekrente. De hoogte hiervan is natuurlijk niet voor iedereen hetzelfde, dus moeten we kijken naar actuele gemiddeldes. Een 20-jarige hypotheek kun je op dit moment krijgen tegen een rente net onder de 2% per jaar.

Onderhoud aan een koopwoning wordt vaak over het hoofd gezien, maar vormt een aanzienlijk deel van je woonkosten. Het laten schilderen van je kozijnen, een nieuwe keuken of het vervangen van het dak kan flink in de papieren lopen. Hoewel deze kosten afhankelijk zijn van het type woning dat je bezit, moet je wat betreft onderhoud rekenen op minimaal 1% van de woningwaarde per jaar.

Wat belastingen betreft moeten we vooral kijken naar het Eigenwoningforfait en de Onroerendezaakbelasting (OZB). Als eigenaar van een koopwoning betaal je aan belastingen ongeveer 0,75% van de woningwaarde per jaar.

De aan- en verkoopkosten van een koopwoning zijn natuurlijk eenmalige kosten, maar moeten wel meegenomen worden in de vergelijking. Vooral de aankoopkosten kunnen erin hakken. Deze bestaan onder andere uit de overdrachtsbelasting (2% van de woningwaarde), taxatiekosten, makelaarskosten, financieringskosten etcetera. In totaal ben je hier zo 5% van de aankoopprijs aan kwijt.

Wanneer je weet dat een Nederlander gemiddeld 20 jaar in een koopwoning blijf wonen, komen de aan- en verkoopkosten gemiddeld neer op ongeveer 0,25% van de woningwaarde per jaar.

Advertentie


De beste keuze: gebruik de 4% regel

Misschien heb je de koopkosten in het voorgaande hoofdstuk in je hoofd al even bij elkaar opgeteld.

In totaal komen de werkelijke kosten van een koopwoning uit op ongeveer 4% van de woningwaarde per jaar. Dit vormt de basis voor de 4% regel die je kunt gebruiken om te bepalen of het financieel verstandiger is om te kopen of huren.

Het gebruik van de 4% regel is simpel: neem 4% van de waarde van de woning en je hebt het bedrag dat je jaarlijks kwijt bent als eigenaar van het huis.

Heb je een koophuis op het oog dat €300.000 kost? Dan zijn de werkelijke kosten hiervan ongeveer €12.000 per jaar. Dit komt neer op €1.000 per maand.

Kun je hetzelfde, of een vergelijkbaar huis huren voor minder dan €1.000 per maand? Dan is huren waarschijnlijk de betere financiële keuze. Wanneer de huurhuizen duurder zijn, kun je beter kopen.

Varianten op de 4% regel

Hoewel je met de 4% regel in de meeste gevallen wel een redelijk goede inschatting kunt maken van de echte kosten van een koophuis, zijn er natuurlijk uitzonderingen op deze regel.

Niet iedereen zal exact 2% hypotheekrente betalen, en ook niet iedereen zal zich jaarlijks kunnen beperken tot onderhoudskosten van 1%. Daarnaast zijn invloedrijke factoren, zoals de hypotheekrenteaftrek en de verloren opportuniteitskosten van het aflossingsgedeelte niet in de vergelijking meegenomen omdat dit erg verschilt van persoon tot persoon.

Dit is dan ook de reden waarom andere mensen zullen adviseren te rekenen met een iets ander percentage. Zo rekent Ben Felix in deze populaire video met een 5% regel, en zullen er ongetwijfeld ook bronnen te vinden zijn die lagere percentages aanhouden.

Het is daarom van belang om bij de aankoop van een huis, tenslotte één van de belangrijkste financiële beslissingen in je leven, goed te kijken naar je persoonlijke situatie en eventueel extra kennis in te winnen bij een financieel adviseur.

Deel dit artikel:

Leestips

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *